【印尼房地產(二)】 外國人印尼買房的條件和費用
印尼房地產近幾年交易相當熱絡，即使在Covid疫情期間，印尼房地產也沒有出現衰退現象。加上政府推出第二家園簽證(Second Home Visa) 政策，峇里島和雅加達是許多外國人的旅遊和經商首選城市。印尼房地產價格持續上漲中，在印尼考慮購買屬於自己的房屋前一定要先深入了解外國人印尼買房的條件，程序和相關費用。
外國人印尼買房資格
根據2015年第103號政府條第2條第2款規定，外國人須擁有政府核發的居留證(KITAS)，才能購買印尼房地產。取得KITAS的前提是必須在印尼有工作，KITAS每2年延期一次，這項規定使得外國人想在印尼買房就需先有工作，使其買房動機是因居住而非炒房地產。 但如果在當地成立公司，則可用公司名義購買，可免於許多限制。
外國人印尼買房–型態限制
擁有KITAS外國人，可以在印尼購買兩種型態的不動產 : 有地房屋 (rumah tunggal) 和大廈(apartmen/rumah susun)。(其他文章: 印尼房地產類型和TOP5不動產網站)
印尼政府僅允許地產公司核發使用權證書，其權證為”建物使用權(Hak Pakai/ Hak Guna Bangunan)”，並非真正的”產權(Hak Milik)”。有地房屋或大廈的使用權證書為 30 年，但可以延長 20 年並再續簽 30 年，所以一個外國人可以在他購買的房地產中居住長達 80 年，外國人購買的不動產可以繼承，也可以作為債務抵押品。
另外在Pasal 186 Permen ATRBPN 18/2021 ，外國人可購買的”有地房屋”規格限制還有:
- 符合法令上規類在”豪宅類房屋”。(此規定視區域而定)
- 每人/每家庭 一塊土地。
- 土地總面積不得超過2000 平方米，但如該”有地房屋”作為商業使用並對當地經濟有正面積極貢獻，在地政事務所許可下，允許擁有超過 一塊土地或 2,000 平方米以上的面積空間。
外國人印尼買房–價格限制
外國人在印尼除了可購買的房地產類型和面積有限制，印尼政府在價格上也有其限制，目的為防止外國人買低價房屋，讓當地低收入族群有購屋的保障，政府對外國人買房的價格依房屋類型和區域有有其最低價格限制如下表。
由於外國人僅擁有房地產的使用權，故多數當地銀行不願意為外國人做房屋貸款，因此這裡不討論印尼房地產貸款。
印尼買房費用
印尼買房除了不動產主體費用，還有其相關的稅金和費用。如以向房地產公司直接購入房屋為例，需要取得的證書和支付相關費用如下 :
– 房屋買賣協議 PPJB -> 房屋成交價 $ XXX (如有透過仲介幫忙, 其費用由地產商幫忙, 但買方仍可包個紅包答謝)
PPJB/Surat Perjanjian Jual Beli Rumah : PPJB 中需列明的內容包括房屋價格、付款時間以及不動產移轉證明(AJB)的條件。
– 不動產移轉證明 AJB -> $ 土地和建築徵用稅 BPHTB = (房價-免稅額)* 5% + 代書費 1% ，單次費用。 從建商或賣方那裡取得AJB前，買方需向政府繳交該稅金。下訂房屋前務必跟地產公司確認能夠出AJB給外國買家，非常重要的產權證明。
(BPHTB/Bea Perlehan Hak atas Tanah dan Bangunan, 土地和建築徵用稅）
(AJB : Akta Jual Beli, 買賣雙方不動產所有權移轉的證明)
-其他稅金 : 房屋稅 (PBB/Pajak Bumi dan Bangunan) -> 0.5% x NJKP
此項費用找代書計算較公允，年繳。
印尼政府將延長0頭期款的激勵政策至2023年底 (0頭期款是印尼政府為因應2021年疫情嚴峻時刻推出的房市激勵政策)。儘管面臨全球經濟壓力的挑戰，印尼房地產預計 2023年依舊樂觀，將持續增長。外國人印尼買房的限制和需注意的眉角不少，希望本文能讓印尼買房新手了解其程序和費用，避免掉入諸多陷阱。
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